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【青雲語録・No49】

「長期分散投資の極意」

 

我々は一体いくらを蓄財の目標とし、そのためにはどのような投資法を用いるのがベストの選択なのか? このことを今回は少し考えてみたい。野村総研やUBS、クレディスイスなどの調査によると、この国で10億円以上の金融資産を所有している人は約2万3800人だという(私はもっといるような気がしているが・・)

 

これまでにも何度も言っているが、この中には自宅(居住用不動産)は含まれていない。ただし、すぐに現金化できる純粋な「投資用不動産」は別と考えていいだろう。ちなみに、資産50億円以上となると、その数はグッと減って3580人だという金融庁の試算があるが、これも怪しいw

 

10億円以上の日本人富裕層の金融資産内訳は、株式31%、債券16%、預貯金27%、生命保険他が26%となっているが、預金と生保の割合が大きいのがこの国の特徴である。私個人は外国株が51%で、預金は3%に過ぎないから、日本人のポートフォリオとは全く違う。銘柄はバリュー株とグロース株がほぼ半々だ。

 

国別に言えば、投資先は米国、中国(香港)、日本、シンガポール、スイスの順である。今や個人ファンドのglobalstandardはこんなものである。円先物ネット(対ドル、ロングショート、CME)やNYMEXなどWTI原油先物なども加わるから、小型のヘッジファンドの様相も呈してくる。

 

私の投資法でちょっと変わっているのは、「複合投資法」と名付けているものだが、一言で言うと多くの投資技術を組み合わせて、リスクを分散しようというものだ。ところで、今日は中国の「独身の日」で、アリババはまた大儲けの日である。Tモールに出店する日本企業も随分増えた。こういう会社もマークしておきたい。

 

| daily082 | 青雲 | 23:43 | comments(4) | - |
【青雲語録・NO48】

「人生吹き溜まり」

 

何だかよくわからないけど、役職定年ってのはちょっと寂しい感じがするな。サラリーは上がらず、週3〜4日ほどの出勤でいいということは、ほとんど当てにされていないということか・・・ 一生懸命働いてきたのに、壮年でこの仕打ちは辛いものがあるよね。

 

私の友人も似たようなことで、そこも子供がまだ小さく奥さんも働いているので、平日の昼間からウロウロするわけにもいかず、図書館や公園、パチンコ屋などで暇つぶしの毎日だそうだ。ボランティア活動にも誘ったんだが、体力が続かないということで早くも棒折れ。

 

いっそタクシーの運転手にでもなればいいのに、それはそれで自分のプライドが許さないし、近所の人や以前の取引先、かつての部下などが偶然乗ってきたらどうしようとか、妄想が先立ち踏み切れない。かと言ってユーチューバーやデイトレーダー専業になるほどの力量もない。

 

ついの棲み家も大変だ。築40年超のマンションも、もうしばらくすると400万戸を越えるという。住民も高齢化し、所在不明・連絡先不明の住戸も2割を超える。これらは空き室が大半だ。住まいから介護施設に直行する人も多いから、マンションは空き家だらけになる。解体費用も億単位なので、逃げる人も多い。

 

情けないことだが、こういうのが実態だ。解体費がマンション購入費を上回る日もそう遠くない。住民が我先にと逃げた廃墟マンションを税金で解体することには、当然のことながら反対意見が大半だから、役所も区分所有者を徹底して探す。高齢化と建物の老朽化は待ってはくれない。

 

だからこそ、資産づくりが重要なんだ。若い時から油断せず、コツコツと脳みそにたっぷり汗をかいて毎日を送ることが必要だ。ここらあたりをいい加減にしていると、キツイしっぺ返しが必ず訪れる。誰でもまだ遅くはない。棺の蓋を閉じるまで、緊張をもって日々を送ろう。

 

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| daily082 | 青雲 | 00:58 | comments(4) | - |
【青雲語録・No47】

「武蔵小杉の教訓」

 

今でこそ「住みたい街」とか「セレブな街」とか言われる武蔵小杉だが、以前は川崎市の一角にある駅を中心にした単なる新興地だった。このあたりは、もともと中小の工場が集まっていた地帯だったが、廃業する業者が増え、あたり一面が工場跡地になった。

 

それに目を付けたのが、いわゆる準大手と言われるマンション建設業者だった(大手ゼネコンでないところに注意!)。武蔵小杉は不動産鑑定の仕事で以前は時々行ったものだが、地区の古い居住者に聞くと、数十年前は沼地だったという。もともと水に弱い土地柄だったようだ。

 

そこにタワーマンションを林立させ、しかも電機や配電システムを、地下2階や3階に持ってきたものだからさあ大変。少し冠水しただけでエレベーターが止まり、20〜30分もかけて上がり降りしなくてはならない。特に高齢者にとっては塗炭の苦しみだろう。

 

何がセレブだw 土地柄を見るには過去に遡って慎重に調べなくてはならない。表面のきらびやかさや、単なる人気に惑わされて、大金をはたいてババを掴むことの愚かさに、今回の出来事は強い警鐘を鳴らしてくれたと思う。特に若い人は二子玉川などとともに、「人気」のはかなさを実感しほしいものだ。

 

最後に今後の事だが、将来的には公示価格や固定資産税路線価が下がる可能性が残る。また、住民が期待しているであろう都市計画税の減免なども、可能性は低いと思う。ただタワマンの場合は、一区分に帰属する土地の価値は些少なので、土地価格へのインパクトは小さいのではないか。

 

 

 

| daily082 | 青雲 | 02:05 | comments(7) | - |
【青雲語録・No46】

「関西電力の闇」

 

関電の2回目の記者会見を見ていて、激しい怒りが込み上げてきた。この期に及んで、まだ収賄側の名前をすべて明かさず、黒塗りにして提出したり、まるで「死人に口なし」と言わんばかりに、元助役側の悪口や罵詈雑言ばかりを述べて、自分たちがまるで被害者のように振る舞っている。

 

案の定、菓子の下には金貨がどっさりw これじゃ「大岡越前」か「遠山の金さん」の時代に逆戻りだ。これで会長・社長は減給2か月、1億円以上受け取っていた副社長や常務は「厳重注意」で済まそうというのだから、厚かましいとしか言いようがない。もちろん辞職なんてする気はサラサラない。

 

こういうケースは、他の電力会社でも茶飯事なんだろうな!? 今回だって、金沢国税局の別の査察でたまたま見つかっただけで、見つからなければ元助役も死んだことだし、大ぴらって使うつもりだったろう。返金した者も、査察後に慌てて返したことがわかっている。どこまで正念が腐っているのか・・・

 

公益企業としてのモラルも責任感も何もない。今回以外にも福井の出先会社のヤツも貰っているから、頭からシッポまで腐っていたわけだ。中でも「スーツ代」が一着50万円と言うのは笑える。問題になった佳子さまの外遊用の着物でも40万円なんだから、相当ふざけている。

 

NTTや日本郵政ほどではなくても、昔からの公益企業としてのプライドの何もあったものではない。福島を見てもわかるように、原発という最も危険なものを扱っているとはいえ、何をしても許されるものではない。90歳にもなった福井の片田舎の町の助役に、振り回されるスキームを作った政府も猛省すべきである。


【語録続き】

それにしても、堰を切ったように様々な悪事が露見している。役所関係にもカネを配ったり、ちゃんとした入札もせず特定の業者にキックバックを期待してか、工事を丸投げしたりとやりたい放題だ。本来なら電力会社というものは、文字通り社会を明るく照らす公器であるはずなのに、ここの「闇」が一番深いとは皮肉なものである。

 

JUGEMテーマ:株・投資

 

| daily082 | 青雲 | 12:15 | comments(8) | - |
【青雲語録・No45】

「あなたは持家派か賃貸派か?」

 

これにはそれぞれの意見があるようですね。不動産鑑定士の私なりの結論を先に言うと、「家は買って、資産から切り離す」のが正解だと思います。将来は空き家率が40%以上になるとも言われてますから、家にはそんな価値はなくなるのです。

 

というのも、自宅というものは買った時が一番高く、都心の一等地でもなければ、毎年その価値は下がっていきます。メンテナンスにもカネはかかりますし、新築プレミアムがはがれたら厳密には住んだ翌日から下がる一方です。

 

なかにはローンで買った家を賃貸に出し、20年経って資産価値がほぼなくなったら、自分が住んで税金等をゼロにすると言う手もありますが、ただ20年以上たったボロ家に入居してもうれしくありませんw

 

じゃ、賃貸はどうでしょう? たしかに転職とか転勤があっても身軽ですから、その点はいいのですが、一生家賃を払い続けなければなりません。月15万なら年180万円。30年住むなら5400万円必要です。最後に何も残らないのに、これもバカバカしいですね。

 

そこで、冒頭の「自宅を資産から切り離す」作戦ですが、面倒でも住宅ローンのお世話になります。結構な家を現金でポンと買えば、税務署も黙っていませんから。2〜3年ほとぼりが覚めるまでは我慢してローンを返済してから、ローン残を一括返済するのです。

 

いずれにしろ、住まいは必要ですが、空き家だらけになる時代に、「家」に固執しても人生を棒に振ることになります。これからの時代は、家は「不動産(固定費)」ではなく、「動産(変動費)」になるのです。私も不動産は近々3か所ほどに集約します。〇〇大家の時代は終わったのです。

 

| daily082 | 青雲 | 08:58 | comments(0) | - |
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